Proyek Apartemen Mangkrak Merebak di Jabodetabek, Asprumnas Beberkan Dilema Modal vs Bank: Telur atau Ayam?

Vid30s, Jakarta – Sejumlah proyek apartemen di wilayah Jabodetabek terlihat mangkrak. 

Kondisinya beragam, mulai dari yang baru pondasi hingga yang hampir rampung. 

Fenomena ini kembali menyorot dilema klasik pembangunan hunian vertikal di Indonesia.

Ketua Umum Asosiasi Pengembang dan Pemasar Rumah Nasional (Asprumnas) Syawali menjelaskan, pengembang menghadapi tantangan modal yang sangat besar. 

Mereka harus mengeluarkan dana besar untuk menyelesaikan struktur, fasilitas, hingga finishing agar unit siap huni. 

Sementara itu, perbankan menuntut kepastian konsumen sebelum memberikan pembiayaan.

“Ya karena kan kebijakan pemerintah melalui bank ya, melalui perbankan bahwa saat akad tuh harus ready stock. Bayangin membangun kalau satu rumah okelah ya bisa ditangani Rp100-200 juta, tapi kalau membangun gedung dengan fasilitas dengan finishing-nya itu agak-agak berat, apalagi jadi serba salah ya telur dulu apa ayam dulu,” kata Syawali kepada CNBC Indonesia, Senin (31/8/2026).

Akibatnya, pengembang harus menanggung kebutuhan modal di muka sebelum unit terserap pasar. Jika penjualan di bawah target, proyek rawan berhenti di tengah jalan.

Dari sisi bank, kehati-hatian juga tinggi. 

Pembiayaan mempertimbangkan kemampuan proyek dan calon konsumen. Jika proyek mandek atau konsumen gagal bayar, risiko kredit bermasalah (NPL) meningkat.

“Karena perbankan nggak mau juga risiko khawatir nanti si konsumennya belum pasti, akhirnya mangkrak ya terjadi NPL dan lain-lain macet, mandek ya rugi juga bagian analis mereka atau tim risk-nya,” ujarnya.

Syawali menekankan, pembangunan hunian vertikal tidak bisa hanya dibebankan kepada pengembang. Kesiapan pembiayaan, minat konsumen, dan regulasi pemerintah harus berjalan dalam satu ekosistem utuh agar proyek tidak berhenti saat sudah masuk tahap konstruksi.

Menurut Asprumnas, persoalan hunian membutuhkan keterlibatan seluruh pihak sejak awal.

Pertemuan atau FGD saja tidak cukup jika tidak diikuti langkah konkret di lapangan.

“Nah, memang ini sangat dilema. Tentunya satu, edukasi tentang dari segi konsumen dulu ya, kita bicara ekosistem kan. Konsumen, pengembang, perbankan sama regulasi pemerintah pusat ataupun daerah. Nah ini harus benar-benar menyadari sesadar-sadarnya bukan hanya sekilas ada rapat, ada pertemuan, ada FGD, ada seminar, oke habis itu sudah lupa, nggak mau pusing. Nah ini harus ditumbuh kembangkan kesadaran penuh bukan kesadaran basa-basilah,” tegas Syawali.

Fenomena apartemen mangkrak ini menjadi pengingat bahwa ekosistem properti vertikal masih rapuh. 

Tanpa sinkronisasi nyata antara pengembang, bank, konsumen, dan pemerintah, risiko proyek terhenti akan terus berulang di Jabodetabek dan kota-kota besar lainnya.